在购房过程中，尤其是刚需购房者都会遇到同样的问题“住宅和公寓的区别；买公寓孩子能不能上学；公寓可不可以落户”等等。这次和大家分享下公寓和住宅到底有什么区别，什么情况下适合买公寓，什么情况下适合买住宅。

在房地产政策方面公寓和住宅的区别

公寓：大家都会关注到的一个非常重要的问题是产权。公寓的产权是40年。那么有人会问到：公寓40年产权是不是小产权房？在这里明确的告诉大家，公寓不是小产权房，而是国家规定的正规大产权房，属于商业地产的一个分类。

什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”，俗称“村证房”。

住宅：正规的住宅毋庸置疑，产权年限是70年。

但自2015年3月1日正式施行不动产权登记制度后，产权的问题变得不再那么特别的重要。无论是70年的住宅还是40年的公寓，在使用权限到期后，可以无任何前置条件的进行年限续签，但需要缴纳一部分土地出让金，土地出让金是一次性交的，并不是每年都需要缴纳。具体缴纳的金额，根据现在的政策不会超过5位数。

在银行贷款方面的区别：

公寓：首付比例最低50%，最高贷款年限为10年。无法使用公积金贷款，贷款利率一般比住宅要高。

住宅：首付比例最低为20-30%，最高贷款年限为30年，可以使用公积金贷款，贷款利率现在是参考贷款市场报价利率（LPR）进行相应的调整。

2020年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%

在落户和教育方面的区别：

公寓：根据相应的政策规定，公寓普遍无法进行落户，无法享受片区内上学教育的名额（特殊的除外）

住宅：可落户，可享受片区内教育。

在二手交易上的区别：

公寓：属于商业地产，在二手交易时税费比较高，具体如下：

卖方：

1、营业税及其附加税：（合同价－买入价）×5．65％；

2、土地税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）×系数；

注：（1）自然税额＝买入价×5％×房屋年限（按产证记载时间足年算）。（2）系数：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）／买入价＜50％，系数选30％；50％＜（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）／买入价＜100％，系数选40％；

3、个人所得税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）×20％；

4、印花税：合同价×万分之五；五、评估费：合同价×千分之三。

买方：

1、契税：合同价×3％；

2、交易手续费：合同价×2．5‰（没错，是千分之2．5，100万的合同，交易手续费要2500元，而且是下家单方出）；

3、印花税：合同价×万分之五。

正是因为公寓的交易税费比较高，所以在市场上的流通性比较差。

住宅：

1、对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地税；印花税为房屋买卖成交价的0.05％税率为20％；普通住宅的契税为2％，高档商品房契税为4％。

2、按照新的政策新政营业税有满两年的政策，满两年的房子不用缴纳营业税，满五年的房子不用缴纳个税。不满两年的营业税房屋评估总额×5.6％；

在建筑方面的区别

公寓：在建筑上通常为塔楼，“回”字型或“工”字型的建筑。

塔楼建筑：

工字建筑：

因其在建筑上的特性，户数多，比较密集等原因，根据消防安全的规定，普遍的无法通天然气、暖气。但近些年政策在不断的变化，已经有部分公寓项目可以通天然气和暖气了。

住宅：普遍的住宅建筑为两梯四户、两梯三户，比较高端的住宅是两梯两户。

两梯四户：

两梯两户：

在房地产市场上，也有部分项目是两梯五户、两梯六户等。

公寓的部分特点：

♥面积小，单价低，总价低。如果居住适合过渡期；

♥一般的公寓位置都比较好，在资源配套集中区（如商场、地铁等）；

♥如果投资，主要以出租的租金作为回报；

♥因其交易税费高的原因，市场流通性相比住宅要差些，不适合投机倒卖；

♥可商住两用，比较灵活；

♥因其地里位置好，所以租金普遍比同位置的住宅持平或略高；

♥年轻时尚，适合单身白领或小两口过渡；

♥公寓一般为商水商电，物业费比住宅高，不通天然气和暖气；

住宅的部分特点：

♥普通住宅的面积普遍在80㎡以上，单价高，总价高；

♥位置分布比较广泛，价格也随着位置的不同发生变化；

♥目前投资住宅主要以保值为目的，目前的市场环境不适合投机倒卖。房价疯涨的一部分原因就是因为投机倒卖炒房导致的；

♥因其交易税费低、需求量大，所以市场流通性比较好；

到底是买公寓好还是买住宅好？

这个问题比较泛泛，具体的要根据自己的需求来做选择。并不是买公寓不好，也不是买住宅就一定好。

如果你是刚需首付够的话，首选肯定是住宅。但钱不够，同时又想住的位置好、资源配套好，那就建议入手公寓进行过渡。

如果你是投资（非投机），公寓也许是一个不错的选择。

个人觉得，公寓比较适合创业者选择，相比写字楼的话要合适。

PS：有些人说自己买了公寓就是个坑！其实坑不坑主要是根据自己的需求来选择的，你有用买了就不坑，如果只是跟风购买，小编也无话可说。

如果是坑，那为什么好位置的公寓经常会一扫而空？买市中心好位置公寓的人都不差钱，难道这些人是傻子？你细品，再细品！

投机者勿碰公寓！投机者勿碰公寓！投机者勿碰公寓！